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    二手房價格回調房價地價均合理回歸

    2018-08-07 16:12 來自網絡

    廈門樓市在最近幾天頻上熱搜:“地價腰斬”、“房價跌上萬元”,與此同時,一些“廈門樓市開始崩盤”的言論也開始流傳,不過,這些文章和言論真實性卻遭到不少業內外人士的質疑。

    廈門大學教授戴亦一則公開駁斥“崩盤論”,他表示廈門房價在2016年至2017年因素一度漲幅過大,因此自2017年以來二手房價格有20%的回調,最近也開始企穩放量。廈門政府地產限購政策至今不敢有紋絲放松。

    中原地產首席分析師張大偉則表示,廈門市場變化幅度和北京(樓盤)差不多,已經調整半年了。

    為了進一步了解廈門樓市真相,《證券日報》記者實地走訪廈門樓市進行調查。

    買賣雙方觀望情緒濃厚

    按照閩南地區傳統的習俗,農歷的7月份不宜買賣房屋,這也是廈門地產人士熟知的“潛規則”,這段時間只能靠“熬”。

    小張在位于廈門集美區橋頭片區的一家中介上班,近半年來由于成交的訂單太少,離職的同事不少。“我們這行底薪比較低,就是靠賣房拿提成,沒有成交就只能’吃土’了。”小張無奈的調侃,“前一段熱賣廈漳泉片區(廈門周邊)的均價都是從大幾千到1萬多左右的房源,現在這些片區的樓盤價格也下跌了,不好賣了。”

    記者了解到,在小張所處的杏林東路這片區域,最近一年關張的中介店就有好幾家,目前只剩下了幾家大的連鎖店。

    家在杏林片區的詩敏正在計劃換房搬到島內住,她在5月初就把自家房子在中介掛牌。“一開始的心里預期是成交底價480萬元,幾個月過去了我也開始面對現實,如果460萬元能成交就不等了。”詩敏在開始的兩個月里,一邊尋找新房,不斷在島內看房,一邊尋找合適的接盤人(價格)。買賣雙方的心理如何博弈,詩敏深有感觸,“最近一個意向強烈的購房者開價466萬元,我計劃對方要是還價到460萬元就直接成交,沒想到對方就此作罷。后來從中介聽說這名購房者也是要換房,最后也是花了460萬元買了該片區另外一套。”

    “460萬是底價,如果再低我很難在島內買到中意的房源,現在已經是在計劃用我的大套換小套了。”詩敏告訴記者,目前她所居住的片區二手房的價格普遍在3.7萬元/平方米至3.8萬元/平方米(2010年之后建的新房),而此前2016年至2017年高位時,這邊價格一度達到了4萬元/平方米。

    二手房價格回調

    按照廈門克而瑞機構向《證券日報》提供的數據顯示,目前島內在售的新房僅剩下5個尾盤。以其中一樓盤華爾頓為例,均價在6.7萬元/平方米。新房價格依然堅挺。

    詩敏告訴記者,她在島內看房時確實也看到了一些報價3.9萬元/平方米的二手房源,但這些都多少有些“問題”,有的是安置房需要補交土地金等,有的房子太老舊或者周邊是加油站高壓電站等等。

    記者通過走訪了解到,目前廈門二手房市場確實出現了價格回調現象,且觀望氣氛濃厚,但新房價格仍較為堅挺。

    來自廈門房地產聯合網數據,2018上半年廈門二手房(居住用房、非居住用房)共成交10479套,與2017年下半年相比下跌28.63%。其中,二手住宅共成交6465套與2017年上半年20012套相比,同比下跌55.3%;與2017年下半年相比,環比下跌25.42%。

    此外,來自廈門官方的統計數據顯示,2018年上半年房結果下調14%,新建住宅沒跌,最近幾個月一直上行。根據中原地產整理數據顯示,新建住宅2018年6月份和2017年7月份至8月份的定基指數分152.9、151.6;二手房分別為138.2、152.2。

    樓面價下行

    按照公開信息所示,2018年7月2日,廈門出讓五幅商住地塊(其中位于翔安新城有兩幅地塊),起拍價降至1.7萬元/平方米至1.8萬元/平方米,而一個月前,海滄馬鑾灣新城的兩塊地還在2.5萬元/平方米創出新低,沒想到僅僅一個月,地價又降了30%。而與2016年廈門翔安地塊融僑鉑樾府地塊38345元/平方米等相比,無異于“腰斬”。

    對此,廈門克而瑞機構分析師胡慧榮告訴《證券日報》記者,“從我們長期的跟蹤監測來看,近兩年廈門土地樓面價確實直線下滑,2018年最新的全市平均樓面價為21879元/平方米,相比2017年下降近兩成,與2016年的頂峰時期相比,則下降約三成。”

    胡慧榮表示,值得注意的是,7月2日拍賣的翔安南部新城2幅地塊區位優勢不如2016年融僑地塊,且2016年地塊容積率較低,體量較大可分批出售,并在樓市樂觀預期下。對比之下7月2日出讓地塊不僅體量小,需一次性對外出售,且受“限價”制約。

    張大偉則認為,2016年地塊和2018年新出讓地塊相比,一個位于地鐵環繞的熱點新城,一個直線距離在2.4公里至2.8公里的非熱點區域。

    “這距離是什么概念?基本就是北京國貿到四惠的距離,差一環。”廈門中原地產進一步分析認為,本次土拍地塊位置相對較差,且處于房企年中貸款償還節點,開發商資金壓力較大,土拍參與相對謹慎,土地市場更多的是回歸理性。

    胡慧榮進一步分析認為,行業內一般用“地樓比”來分析城市地產投資價值,地樓比越小,則意味著未來可能的利潤空間越大,土地投資價值越高。2016年是廈門一級市場高峰,地樓比高達134%,即“面粉比面包貴”,但地價與房價的倒掛,本身就是不合理的市場規律,一旦房價的增速跟不上地價的漲幅,市場的風險就會暴露。盡管2017、2018年的地樓比逐漸回落,但仍高達81%、61%,也處于較高水平。從這角度來看,聳人聽聞的樓面價“腰斬”的背后,“其實是地價的合理回歸,是市場在政府的政策調控下回歸正常和穩定,也是我們一直提倡的市場有序和健康發展。”

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